Хухарев Евгений Викторович,
практикующий юрист,
Партнер ООО «Центр финансовых и юридических
услуг Стимул»,
член Московской региональной организации «Ассоциация юристов России».
Нормативные правовые и судебные акты, регулирующие процесс оспаривания кадастровой стоимости.
- Кодекс административного судопроизводства РФ (глава 25).
- Налоговый кодекс РФ.
- Земельный кодекс РФ.
- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
- ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
- Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
- Приказ Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
- Приказ Минэкономразвития РФ от 30.06.2017 № 317 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».
- Приказ Минэкономразвития от 19.02.2018 № 73 «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».
- Постановление Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 № 17-П «По делу о проверке конституционных положений пункта 1 статьи 5 и статьи 391 Налогового кодекса РФ в связи с жалобой открытого акционерного общества «Омскшина».
- Постановление Конституционного суда РФ от 11.07.2017 № 20-П по жалобам Н.Б. Слободяник и ФБГУ «Российский сельскохозяйственный центр».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Общий порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости.
- Уточнить являетесь ли Вы плательщиком налога на имущество, исходя из кадровой стоимости, и запросить выписку ЕГРН о кадастровой стоимости Вашего объекта.
- Обратиться к Оценщику за предварительным расчетом рыночной стоимости Вашего объекта, и при подтверждении расхождения стоимости - заказать Отчет о его рыночной оценке.
- По желанию обратиться в Комиссию при Министерстве имущественных отношений МО или ДГИ Москвы (в случае создания) либо в случае выявления технической или методологической ошибки - в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, для исправления этой ошибки.
- При отказе комиссии - обратиться в Московский городской или областной суд:
- подготовить и подписать иск,
- оплатить госпошлину,
- разослать или развести экземпляры иска всем лицам, участвующим в процессе,
- подать Административный иск в экспедицию суда.
- Присутствовать на заседании, ходатайствовать о назначении экспертов.
- Ознакомиться с итоговым заключением эксперта:
- при согласии с заключением, уточнить предмет иска (итоговую сумму),
- при несогласии с заключением - ходатайствовать о вызове и допросе эксперта с назначением повторной экспертизы.
- После вынесения решения судом первой инстанции:
- при согласии, дождаться даты заседания апелляционной инстанции,
- при несогласии - подать апелляционную жалобу, с указанием всех процессуальных нарушений на суде первой инстанции.
- После вынесения решения судом апелляционной инстанции (решение вступило в законную силу):
- при согласии - получить решение и определение суда с отметкой о вступлении в силу и подать заявление в Росреестр о внесении данных о новой кадастровой стоимости в ЕГРН,
- при несогласии - обжаловать в кассационном порядке в Президиум Московского областного суда или Мосгорсуда.
Правом на оспаривание обладают*:
- собственники объектов недвижимости (юридические и физические лица), в том числе долевые собственники, а также бывшие собственники (в рамках периода владения объектом),
- лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, например собственники зданий, находящихся на этом участке.
- арендатор государственного или муниципального имущества, если арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости,
- прокурор в защиту прав и законных интересов граждан, субъектов РФ или РФ,
- лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
- _________________________
- * ст. 22 ФЗ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
В конце 2018 года Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП в редакции постановления Правительства Москвы № 1425-ПП от 27.11.2018 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП» был утвержден Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Вы можете проверить находится ли Ваш объект в данном Перечне, перейдя по адресу:
https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/
Уточнить актуальную кадастровую стоимость Вашего объекта Вы сможете на сайте Росреестра по адресу:
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
А заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и о правах на недвижимость:
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present
Новеллы досудебного порядка оспаривания с 01 января 2019 года:
- Комиссия отныне создается не при Росреестре, а при органе, который отвечает за утверждение кадастровой оценки, так в МО - это Комиссия при Министерстве имущественных отношений Московской области, в Москве - при ДГИ города Москвы (комиссия пока не создана),
- отныне обращение в комиссию для юридических лиц уже необязательно, можно сразу в суд,
- нотариальных копий предоставлять не надо, достаточно простых письменных копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, (отчет и выписки ЕГРН нужны по-прежнему),
- выделено в отдельный порядок процедура оспаривание на основании недостоверности сведений об объекте (теперь это исправление технической или методологической ошибки).
Порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Ошибки делятся на Технические (единичные и системные) и Методологические (единичные и системные).
С заявлением об исправлении ошибки в ГБУ вправе обратиться любое заинтересованное лицо.
Первоначально, мы можем обратиться в ГБУ за получением разъяснения об определении кадастровой стоимости Вашего объекта. В течение 30 дней они должны нам ответить, и на основании их ответа мы уже готовим соответствующее обращение об исправлении ошибки.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Особенности:
- судимся по КАС РФ (глава 25),
- подсудность - Верховный суд республики, краевой или областной суд, в московском регионе это: Московский городской суд или Московский областной суд ,
- обязательное наличие диплома о высшем юридическом образовании для представителя (прикладывается к иску), при этом генеральный директор юридического лица или физическое лицо - собственник, соответсвенно без диплома,
- обратить внимание на требования к полномочиям представителя (цитируем в доверенности статью 56 КАС РФ в полном объеме).
- иск может быть подан как об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной, так и об оспаривании кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости.
Сроки обращения в суд: с момента внесения кадастровой стоимости в ЕГРН до даты внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости, но не более 5-ти лет.
Административные истцы - это лица, которые обладают правом на оспаривание КС:
- собственники (юридические и физические лица), в том числе долевые собственники, а также бывшие собственники (в рамках периода владения объектом),
- лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, например собственники зданий, находящихся на этом участке.
- арендатор государственного или муниципального имущества, если арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости,
- прокурор в защиту прав и законных интересов граждан, субъектов РФ или РФ,
- лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Административные ответчики:
- Орган, утвердивший результаты ГКО (Департамент городского имущества города Москвы или Министерство имущественных отношений Московской области),
- Росреестр в лице своего территориального органа.
В качестве заинтересованных лиц мы привлекаем:
- ФГБУ «Кадастровая палата».
Государственная пошлина за каждый объект недвижимости:
- для физических лиц 300 рублей,
- для юридических лиц 2000 рублей.
Калькулятор государственной пошлины находится по адресу:
https://mos-gorsud.ru/calc - для Московского городского суда,
http://www.mosoblsud.ru/p.php?CATEGORY=%C4%EB%FF%20%E3%F0%E0%E6%E4%E0%ED&CATEGORY_2=%CA%E0%EB%FC%EA%F3%EB%FF%F2%EE%F0%20%E3%EE%F1%EF%EE%F8%EB%E8%ED%FB - для Московского областного суда.
Форма и содержание иска:
Структура иска об установлении кадастровой стоимости равной рыночной достаточно стандарта и состоит из:
- вводная часть (наименование и адрес суда, наименование или ФИО истца и ответчика с обязательным указанием почтового адреса, электронной почты и номера телефона, размер госпошлины);
- в описательной части мы говорим о том, что являемся собственниками недвижимости, и плательщиком налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости, и что наше право на справедливый налог нарушено несоразмерно высокой государственной кадастровой оценкой,
- в мотивировочной части связываем наши доводы с законодательным обоснованием в виде законов и пленумов,
- в просительной части: четко формулируем требование: установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере, определенном оценщиком в отчете об оценке с 01 января.
- платежное поручение или квитанция об уплате госпошлины,
- доверенность на представителя + копия диплома о высшем юридическом образовании представителя,
- данные об отправке копии иска с приложениями ответчику и всем заинтересованным лицам,
- выписка ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, а также зарегистрированных правах на объект недвижимости,
- копии правоустанавливающих документов,
- Отчет (бумажная + электронная версия).
Необходимо отправить иск с приложениями ответчикам и всем заинтересованным лицам. Сделать это можно следующим образом:
- отправить экземпляры заказным письмом с описью о вложении с уведомлением о вручении,
- самостоятельно развести с обязательной отметкой о получении на Вашем экземпляре Иска,
- предоставить в суд комплекты исков с приложениями по количеству сторон, тем самым переложив на суд бремя рассылки.
https://mos-gorsud.ru/search - для Москвы,
Как уже упоминалось выше, в качестве административных ответчиков привлекаются:
- орган, утвердивший результаты ГКО (Департамент городского имущества города Москвы или Министерство имущественных отношений Московской области),
- Росреестр в лице своего территориального органа.
Как правило, в спорах по данной категории дел, только представитель ДГИ или МИО МО занимают активную позицию. Остальные ответчики полностью индифферентны к судебному процессу, они не только не являются в заседания, но и не представляют свои возражения или отзывы на поданный административный иск.
Поэтому говоря о позиции государственных органов, мы говорим в основном о позиции ДГИ или МИО МО, которая строится на следующих постулатах:
- налог на имущество носит императивный характер, и не предполагает его оспаривание в судебном порядке, что, якобы, пытается делать Административный истец,
- отчет, представленный Административным истцом в качестве доказательства, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности,
- Административный истец не заявляет требований о признании незаконными действий (бездействия) Ответчика.
По сути, позиция Ответчика сводится к формализму: «Надо что-то написать, давайте напишем».
Предварительное и основное заседание, назначение судебной экспертизы.
Подавляющее большинство исков заявляется об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
Суд при рассмотрении иска должен проверить как соответствие представленного отчета законодательству об оценке и федеральным стандартам оценки, так и соответствие оценщика, выполнившего отчет, требованиям законодательства (наличие квалификационного аттестата, страхование ответственности).
В большинстве случаев судьи не обладают специальными познаниями в оценке, поэтому привлекают профессионалов оценки.
Как правило это происходит в следующей форме:
- привлечение специалиста (любого лица, обладающего специальными познаниями в сфере оценки, для разъяснения суду, например, требований ФСО),
- привлечение свидетеля, которым, как правило, выступает оценщик, составивший отчет о рыночной стоимости.
- привлечение эксперта. Судебная практика в Московском регионе пошла по этому пути).
Если расхождение между рыночной ценой, определенной в отчете об оценке, приложенной к Иску и кадастровой стоимостью незначительное, суд может, не назначая экспертизы, разрешить вопрос по имеющимся в деле доказательствам.
Если же расхождение существенное, то скорее всего суд примет решение о назначении судебной экспертизы.
Повторная экспертиза.
После того, как судебная экспертиза проведена, и эксперт отправил материалы в суд, Вам на указанную в административном иске электронную почту приходит файл, содержащий выводы эксперта.
Если Вас эти выводы не устроили, или Вы не получили указанный файл с выводами, Вам необходимо ознакомиться с результатами экспертизы с привлечением своего специалиста-оценщика в обязательном порядке.
По результатам ознакомления Вы и Ваш оценщик должны подготовить письменные возражения на экспертизу с перечнем вопросов к судебному эксперту.
И в очередном заседании необходимо заявить ходатайство о вызове эксперта в суд с приложением перечня вопросов к эксперту.
Если Вы сможете убедить суд в обоснованности замечаний, суд может назначить повторную экспертизу. Такое встречается достаточно редко, но тем не менее, встречается.
В соответствии со ст. 83 КАС РФ
1. Если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
Последствия принятия судом решения по делу.
Если суд принял решение, которое Вас устраивает в полном объеме, то Вы просто уточняете предмет иска, в частности сумму кадастровой стоимости равной рыночной.
Если же суд принял решение, которое Вас не устраивает, и в том числе проигнорировал Ваше ходатайство о вызове эксперта в суд и назначении повторной экспертизы - Ваш путь в апелляцию, а именно в Судебную коллегию по административным делам Московского городского или областного суда.
Суд апелляционной инстанции не связан доводами жалобы, может рассмотреть правильность оценки доказательств, применения норм материального и процессуального права, в том числе необоснованность решения суда в части невызова эксперта в суд, и неназначения повторной экспертизы.
Еще не все потеряно!
В противоположном свете данный момент касается и ответчика. Ведь то решение, которое устроило Вас, может не устроить Ответчика, который также может подать апелляционную жалобу. И в подавляющем большинстве случаев ее подает, как того требует служебные регламенты сотрудников ДГИ.
Срок на подачу апелляционной жалобы - 1 месяц, и лучше этот срок не пропускать, срок рассмотрения статьей 305 КАС РФ устанавливаются в 2 месяца, но на практике доходит до 4-х месяцев и более.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия.
Коротко о судебных расходах.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.
Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. No 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» издержки на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости…признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 106, 129 КАС РФ).
Глава 25 КАС РФ изначально никак не разграничивала распределение судебных расходов, и должно было применять общее правило ст. 111 КАС: «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».
Но тут «случился» Пленум Верховного суда № 28 от 30.06.2015, который в п. 31 вроде бы подтвердил правило о взыскании судебных расходов с ответчика, но при этом установил прямую зависимость указанного взыскания от процессуальной активности административного ответчика.
Такая несправедливость не осталась без внимания Конституционного суда РФ, который в своем Постановлении № 20-П от 11.07.2017 признал не соответствующими Конституции РФ положения КАС РФ в части, допускающей отказ в возмещении судебных расходов в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика в некоторых случаях.
Основными тезисами КС РФ, благодаря которым судебные расходы даже при «пассивной» позиции ответчика все равно подлежат возмещению, являются:
- существенное превышение ранее определенной кадастровой стоимости над итоговой величиной рыночной стоимости, установленной судом. Это может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости;
- случаи, когда понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
Поскольку критерий «существенности» Конституционный суд не установил, судебная практика меняется не так быстро, как нам бы хотелось.
Резюме: Обязательно нужно заявлять требования о возмещении судебных расходов!
Почему я рекомендую сходить в Комиссию перед походом в суд.
Отказ комиссии не препятствует повторной подаче туда же или в суд, поэтому если у вас небольшое снижение (до 20%) - начинайте с Комиссии.
Плюсы:
- Не нужны юристы (представители).
- Не нужны дополнительные расходы (госпошлина, судебная экспертиза).
- Быстрые сроки рассмотрения (до 1 месяца).