Возьмем самый распространенный пример: у вас есть здание в собственности на территории Москвы, земельный участок в аренде под цели эксплуатации этого здания.
Допустим, Вы лет 15 назад пристроили капитальную пристройку к этому зданию или застроили "второй свет" внутри, не суть важно.
И здесь есть разница:
- если эта пристройка попала в ЕГРН (в право или только в кадастр), то ДГИ не сможет снести ее без обращения в суд,
- если же эта пристройка не попала в ЕГРН, то ДГИ может снести ее во внесудебном порядке.
Поэтому Ваша задача либо попасть в ЕГРН, и далее отбиваться от иска ДГИ о сносе в суде, либо доказать, что пристройка возникла до 1995 года, и не является самовольной по действующему законодательству РФ, либо пройти процедуру легализации через ГЗК.
Так, у нас был кейс, когда собственник, купив промышленный объект у Мосэнерго, застроил "второй свет", нарезав несколько дополнительных этажей, затем все это распродал под офисы частным собственникам.
И спустя 10 лет ДГИ Москвы обратилось с иском о сносе этих этажей, либо предожило легализовать их через ГЗК.
Штраф был очень высок, а комплект проектно-разрешительной документации очень хорош, и мы решили отсточть право в суде с назначением судебной экспертизы. Как итог, в иске ДГИ отказали, собственники остались со своими площадями.
Но если ваших площадей нет в ЕГРН, то даже прохождение ГЗК не гарантирует вам внесение их в ЕГРН, так как Росреестр отказывает с формулировкой, что процедура ГЗК не предусмотрена Градостроительным кодексом РФ.
Но в последнее время появиласть надежда в виде положительной судебной практики по этому вопросу. Об этом позже, когда решение устоит в кассации, и возможно пройдет горнило СКЭС ВС РФ.